はじめに
東大阪市で注文住宅を建てる土地を探す際、土地の販売価格を基準に候補を比較する方は少なくありません。しかし、土地が予算内で購入できても、その後の建築費を含めると総予算を超える場合があります。
土地の形状や高低差、前面道路、地盤などの条件によって、住宅を建てるために必要な工事は変わります。解体や造成、地盤改良、上下水道の引き込みなどが必要になれば、土地価格とは別に費用が発生します。
また、希望する住宅を土地に合わせて設計した結果、建物の形が複雑になったり、特殊な施工が必要になったりする可能性もあります。土地を先に購入すると、残った予算で希望する住宅を建てられないことも考えられます。
今回は、東大阪市で土地を購入する前に確認したい費用と、土地代だけでなく建築費まで考えて判断する重要性を解説します。
1. 土地価格だけでは総予算を判断できない
土地の取得には諸費用もかかる
土地を購入するときに必要なのは、広告に掲載された販売価格だけではありません。不動産会社の仲介で購入する場合は、仲介手数料がかかることがあります。
そのほか、売買契約書の印紙税、所有権移転登記に関する費用、不動産取得税なども確認が必要です。固定資産税や都市計画税について、引き渡し時に売主と精算する場合もあります。
住宅ローンを利用する場合は、融資手数料や保証料、抵当権設定登記などの費用が発生する可能性があります。土地予算は、販売価格に諸費用を加えた金額で考えましょう。
土地の条件によって建築費が変わる
同じ面積、同じ価格帯の土地でも、建築に必要な費用が同じになるとは限りません。土地の形状や道路との位置関係によって、建物の配置や施工方法が変わるためです。
間口が狭い土地や変形地では、希望する間取りを配置するために、建物の形や構造を工夫する必要があります。前面道路が狭ければ、資材の運搬や重機の使用に追加費用がかかる場合もあります。
土地価格が安いという理由だけで決めず、その土地に住宅を建てると、どのような費用が必要になるかを確認することが大切です。
2. 建築前に必要な工事費を確認する
解体や造成の費用を把握する
古家付きの土地を購入する場合は、既存建物の解体費用が必要です。建物だけでなく、塀や門柱、物置、庭石、庭木などの撤去費が加わることもあります。
土地に傾斜や段差があれば、平らな状態に整える造成工事が必要になる場合があります。土の搬出入や土留め、擁壁の設置・補修などが必要になれば、工事費はさらに増えます。
土地の売買条件によって、売主が解体してから引き渡す場合と、買主が費用を負担する場合があります。どのような状態で土地を引き渡されるのか、契約前に確認しましょう。
地盤改良やインフラ工事を想定する
住宅を建てる前には地盤調査を行います。調査の結果、建物を安全に支えるための強度が不足していると判断されれば、地盤改良工事が必要です。
正式な地盤調査は建物の配置が決まってから行われることが一般的であり、土地購入前に費用を確定できない場合があります。地盤改良の可能性を考え、予備費を確保しておく必要があります。
上下水道やガスなどが敷地内まで引き込まれていない場合は、引き込み工事が必要です。既存の配管があっても、位置や口径が建築計画に合わなければ、交換や移設が必要になることがあります。
3. 建物本体価格に含まれる範囲を確認する
本体価格だけでは完成しない場合がある
住宅会社が提示する建物本体価格は、住宅そのものをつくるための工事費を示すことが一般的です。ただし、価格に含まれる工事や設備の範囲は、住宅会社によって異なります。
屋外給排水工事や電気・ガスの引き込み、仮設工事などが、付帯工事費として別に計上される場合があります。設計料や建築確認申請費用、各種検査費用なども確認が必要です。
住宅会社を比較するときは、本体価格の安さだけを見るのではなく、入居できる状態までに必要な工事が含まれているかを確認しましょう。
設備や仕様の追加費用を考える
キッチンや浴室、洗面台などが標準仕様に含まれていても、商品や機能を変更すると追加費用が発生する場合があります。
床材や建具、収納、コンセントなども、打ち合わせが進む中で変更や追加が増えやすい項目です。照明器具やカーテン、空調設備などが、建物価格に含まれていないこともあります。
希望する設備や仕様を早い段階で伝え、標準仕様との差額を反映した見積もりを作成してもらうことが大切です。
4. 外構工事や入居費用まで考える
駐車場や外構の費用を確保する
駐車場や玄関アプローチ、門柱、フェンス、庭などを整える外構工事も、家づくりに必要な費用です。建物本体工事とは別の費用として扱われることが多いため、予算から漏れないようにしましょう。
土地に高低差がある場合や、複数台分の駐車場を設ける場合は、外構工事の内容が増える可能性があります。道路から玄関までの動線や雨水の排水なども考慮して計画する必要があります。
建物の配置が決まった後では、希望する外構を実現しにくい場合があります。土地選びの段階から、建物と外構を一緒に考えましょう。
家具や引っ越し費用も必要になる
新居で生活を始めるには、家具や家電、カーテンなどの購入費が必要です。現在使っているものを持ち込む場合でも、新居の間取りや窓の大きさに合わず、買い替えが必要になることがあります。
そのほか、引っ越し費用や不用品の処分費、インターネット回線の工事費なども発生します。
土地と建物に予算を使い切ると、入居準備のための資金が不足する可能性があります。入居後の生活費と予備費を残した資金計画を立てましょう。
5. 土地の契約前に総額を確認する
希望する住宅を建てられるか調べる
候補地が見つかったら、土地を契約する前に工務店や住宅会社へ相談しましょう。土地の形状や法的な制限、前面道路などを確認し、希望する住宅を建てられるか検討してもらいます。
建ぺい率や容積率、高さ制限、セットバックなどによって、建物の大きさや配置が制限される場合があります。希望する間取りだけでなく、駐車場や庭、玄関アプローチなどを確保できるかも確認が必要です。
簡易的な建築プランを作成すれば、土地購入後に間取りを大きく変更する失敗を防ぎやすくなります。
候補地ごとに総額を比較する
土地を比較するときは、土地代だけではなく、建物費、建築前の工事費、付帯工事費、外構工事費、諸費用などを含めた総額を確認しましょう。
土地価格が少し高くても、解体や造成などが不要であれば、総額を抑えられる場合があります。反対に、価格が安くても追加工事が多ければ、最終的な費用が高くなる可能性があります。
確定している費用と、調査後に決まる費用を分けて整理し、予備費を確保したうえで購入を判断することが重要です。
まとめ
東大阪市で土地を購入するときは、販売価格だけで予算を判断せず、住宅を完成させるまでに必要な費用を確認することが大切です。
土地の状態によっては、古家の解体や造成、地盤改良、上下水道の引き込みなどが必要になります。土地の形状や前面道路、法的な制限によって、建物の設計や施工費が変わる場合もあります。
また、建物本体価格以外にも、付帯工事費や外構工事費、登記費用、住宅ローン関係費用、入居準備費などが必要です。見積もりに含まれている内容を確認し、未確定の費用には予備費を設けましょう。
土地の契約前に住宅会社へ相談し、建築プランと概算総額を確認することが重要です。土地と建物を一体として考えることが、予算不足や計画変更を防ぎ、無理のない家づくりにつながります。
お問い合わせ先
土地探しから家づくりを始めたい方は、ぜひお気軽にご相談ください。希望する間取りや暮らし方、ご予算を伺いながら、土地の条件や必要な工事、建築費まで含めて確認し、理想の住まいを実現できる土地探しをお手伝いします。
コーシンホーム株式会社
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東大阪市ってどんな街？｜暮らしやすさと地形の両面から紹介
出典 生活ガイド.com https://cohshin-home.com/column/archives/12655
東大阪市は大阪府の東部に位置し、ベッドタウンとして発展してきた中核都市です。ものづくりの街としての歴史もあり、商業・工業・住宅がバランスよく共存しています。
アクセスの良さ
- 近鉄奈良線・けいはんな線・大阪メトロ中央線など複数の鉄道網が整備
- 大阪市内へ電車で20〜30分の距離にあり、通勤・通学に便利
- 阪神高速・近畿道・第二阪奈道路など道路網も充実
教育・医療・買い物施設も充実
- 市立学校や保育施設、大学も点在しており、子育て世代に人気
- 大規模商業施設や地元密着の商店街が共存し、生活に必要な機能が身近に揃う
自然と歴史にも触れられる
- 生駒山系や枚岡公園など、自然に囲まれたレジャーも充実
- 石切神社や枚岡神社などの由緒あるスポットもあり、地域文化が息づいている
エリアによって地形や環境が異なるため、暮らし方に合わせて最適な場所を選べるのが東大阪市の魅力です。
