【東大阪市 住宅ローン残債あり】売却しても大丈夫？リスク回避のポイント

1. はじめに

1.1 住宅ローンが残っている家の売却とは？

住宅ローンを組んで家を購入した方の多くが、「ローンが残っているけど、家を売ることはできるの？」という疑問を抱えます。
実は、住宅ローンの返済途中でも不動産を売却することは可能です。
ただし、金融機関との契約（抵当権の設定）や残債の処理手順を正しく理解していないと、売却後にトラブルに発展する可能性もあります。

東大阪市のように住宅地が多く、転勤・住み替え・相続などによる売却ニーズが高い地域では、ローン残債のある不動産売却は決して珍しくありません。
住宅ローンを完済していなくても、適切な手続きを踏めば安心して売却できるということを知っておきましょう。

1.2 この記事でわかること

この記事では、東大阪市で住宅ローンが残っている家を売却したい方に向けて、次のポイントを解説します。

• ローン残債があっても売却できる仕組み
• アンダーローン・オーバーローンの違いと対処法
• 売却までの流れと注意点
• リスクを回避するコツと専門家の活用法

住宅ローン残債のある家を売却する際に押さえておくべき基礎知識を、実例を交えて詳しくご紹介します。

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2. 住宅ローン残債ありでも売却できるのか？

2.1 売却価格とローン残高の関係

住宅ローン残債のある物件を売却できるかどうかは、売却価格とローン残高のバランスで判断します。

• アンダーローン（売却価格 ＞ 残債）
  　→ 売却代金でローンを完済できるため、スムーズに売却可能。
  　抵当権（金融機関の担保権）も問題なく抹消できます。
• オーバーローン（売却価格 ＜ 残債）
  　→ 売却してもローンを完済できないため、差額を自己資金で補うか、
  　金融機関と交渉して任意売却などを検討する必要があります。

近年の東大阪市では、地価の安定化により「アンダーローン」での売却が可能なケースも増えていますが、エリアや築年数によっては査定価格が下がる場合もあるため、正確な査定額を早めに把握することが大切です。

2.2 売却のための3つの選択肢

ローン残債ありの不動産を売却する方法には、以下の3パターンがあります。

1. アンダーローンの場合：売却益で完済する
   　→ 売却代金で住宅ローンを全額返済し、抵当権を抹消したうえで売却完了。最もスムーズなケースです。
2. オーバーローンの場合：自己資金で補填する
   　→ 売却価格が残債を下回る場合、差額を現金で支払い、完済する方法。
   　ボーナスや貯蓄を利用して対応するケースが多く見られます。
3. 任意売却を利用する
   　→ 金融機関の了承を得て、住宅ローン残債を残したまま売却を行う方法。
   　競売よりも高値で売却できる可能性があり、信用情報への影響を最小限に抑えられるメリットがあります。

任意売却は専門的な手続きが必要なため、任意売却に強い不動産会社や弁護士に相談するのがおすすめです。

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3. 住宅ローン残債ありの売却手順

住宅ローンが残っている家を売却するには、通常の不動産売却よりもいくつかの追加ステップがあります。
以下の流れを押さえておけば、スムーズに進めることができます。

3.1 不動産会社に査定を依頼する

まずは、東大阪市内の不動産会社に無料査定を依頼し、現時点での売却価格を把握しましょう。
複数社に依頼して比較することで、相場を正確に把握できます。
売却価格がローン残債を上回るかどうかの判断基準になります。

3.2 金融機関にローン残高を確認する

次に、現在の住宅ローン残高を金融機関に問い合わせます。
「完済証明書」や「残高証明書」を発行してもらい、売却価格と残債との差額を明確にします。
ローン残高を知らないまま売却を進めると、後で「想定外の不足」が発生するリスクがあるため、早めの確認が重要です。

3.3 売却活動を開始する

不動産会社と媒介契約を締結し、売却活動を開始します。
東大阪市では、近鉄奈良線・JRおおさか東線・地下鉄中央線沿線の物件が特に人気が高く、エリアごとに売却戦略を変えることもポイントです。
ポータルサイト掲載やチラシ配布、現地案内などを通じて、購入希望者を募ります。

3.4 買い手との交渉・売買契約

購入希望者が現れたら、価格交渉や条件面を調整します。
合意が得られたら、売買契約を締結し、手付金を受け取ります。
この時点で、売却代金のうちローン完済に充てる金額を明確にしておきましょう。

3.5 ローン残債の清算・抵当権抹消

売却代金を受け取ったら、まず住宅ローンを一括返済します。
金融機関が抵当権を抹消することで、正式に物件の引き渡しが可能になります。
抵当権抹消の登記手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。

3.6 物件の引き渡し

全ての清算と登記手続きが完了したら、買い手に鍵を渡して引き渡しを行います。
その後、残債がない場合は取引完了。残債がある場合は、任意売却の契約に基づいて分割返済を継続する形になります。

4. リスク回避のポイント

住宅ローンが残っている家を売却する際は、通常の不動産売却よりも慎重な計画が求められます。
ここでは、トラブルを避け、スムーズに取引を進めるための重要なポイントを詳しく解説します。

4.1 売却価格の「適正設定」が成功の第一歩

住宅ローン残債を完済できるかどうかは、売却価格の設定に大きく左右されます。
市場より高すぎる価格を設定すると、売却期間が長期化し、値下げを繰り返すリスクがあります。
反対に、安く設定しすぎると残債を完済できずに赤字になる可能性も。

そのため、東大阪市内のエリア別の売却実績や土地相場を熟知した不動産会社に査定を依頼し、
「3か月以内に売れる価格帯」を目安に設定することが理想です。

• 市場動向：近鉄奈良線・JRおおさか東線沿線は人気が高く、売却しやすい傾向
• 築年数・立地・間口・接道条件なども査定に影響
• “机上査定”よりも“訪問査定”を受けることで、より正確な価格がわかる

適正価格でのスタートが、結果的に早期売却・高値売却につながります。

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4.2 金融機関への事前相談を必ず行う

住宅ローン残債のある売却では、金融機関との連携が欠かせません。
ローン残高や抵当権抹消の条件、任意売却の可否などを事前に確認しておきましょう。

特にオーバーローンが見込まれる場合は、

• 差額を分割返済できるか
• 保証会社の承認が必要か
• 任意売却に切り替える条件は何か
  といった点を明確にしておくことで、売却後のトラブルを防げます。

金融機関への相談は早いほど有利です。
“売却活動を始めてから慌てて相談”ではなく、査定結果が出た段階で連絡を取るのがベストタイミングです。

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4.3 売却時にかかる費用を正確に把握する

売却時には、以下のような諸費用が発生します。

費用項目	概要	目安金額
仲介手数料	不動産会社への成功報酬	売却価格×3％＋6万円＋税
抵当権抹消登記費用	司法書士への手数料を含む	約2〜3万円
契約書印紙代	売買契約書に貼付	1〜2万円程度
住宅ローン清算費	金融機関の事務手数料など	数千〜数万円
引越し費用	新居への移動費用	数万円〜十数万円
住み替え費用	新居購入・賃貸の初期費用	状況による

特に「ローン完済に必要な金額＋諸費用」を合計し、自己資金の準備が十分かを確認しておきましょう。

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4.4 住み替えを伴う場合のスケジュール管理

住み替えを同時に進める場合、「売却」と「新居購入」のタイミング調整が非常に重要です。
タイミングを誤ると、「売却代金を受け取る前に新居の支払いが必要」「仮住まいが発生して余計な費用がかかる」といったリスクが生じます。

スムーズに進めるためには、

• 売却→購入の順番で進める（資金繰りが安定）
• “買い替えローン”を活用して同時進行も可能
• 不動産会社と綿密にスケジュールを共有

東大阪市のような都市近郊では、早期に売却が決まりやすいエリアも多いため、スケジュールをしっかり組めば、無理のない住み替えが実現します。

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4.5 信頼できる不動産会社を選ぶ

最後に最も重要なのが「誰に相談するか」です。
ローン残債ありの売却は、一般的な不動産取引よりも手続きが複雑です。
そのため、以下の条件を満たす不動産会社を選びましょう。

• 東大阪市エリアの取引実績が豊富
• 任意売却の経験があり、金融機関との交渉に慣れている
• 資金計画や住み替えまでトータルでサポート可能

担当者の対応力や説明のわかりやすさも重要な判断基準です。
一度の売却で終わらせず、将来の住み替え・購入まで見据えたパートナー選びを意識しましょう。

5. まとめ

住宅ローンが残っていても、正しい手順と専門家のサポートがあれば、安心して家を売却することが可能です。

ポイントを整理すると以下の通りです。

• 売却価格と残債のバランスを正確に把握する
• 金融機関と早めに相談し、任意売却などの選択肢も確認する
• 売却にかかる費用を事前に把握して資金計画を立てる
• スケジュールを調整し、住み替えをスムーズに進める
• 地元に強い不動産会社を選び、専門家と二人三脚で進める

東大阪市は交通の利便性と生活環境の良さから、住宅需要が安定しており、売却市場も堅調です。
「住宅ローンが残っているから売れない」とあきらめる必要はありません。

むしろ、早期に行動することで選択肢が広がり、損をせずに手放せる可能性が高まります。

住宅ローン残債ありの売却は不安も多いものですが、プロのサポートを得ながら進めれば確実に解決できます。
東大阪市での家の売却をお考えの方は、まず信頼できる不動産会社に相談し、現状を整理することから始めましょう。

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FAQ（よくある質問）

Q1. 住宅ローンが残っている状態でも、東大阪市で家を売ることはできますか？

はい、可能です。住宅ローン残債があっても、売却代金でローンを完済（アンダーローン）できる場合は問題なく売却できます。
もし売却価格がローン残高を下回る（オーバーローン）場合は、自己資金の追加や任意売却などで対応する必要があります。早めに金融機関へ相談することが重要です。

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Q2. 売却価格がローン残高より少ない場合、どうすればよいですか？

この場合は「オーバーローン」に該当します。
不足分は自己資金で補うか、**任意売却（金融機関の同意を得て売却）**を検討しましょう。任意売却は、競売よりも高値で売れる可能性があり、信用情報への影響を最小限に抑えることも可能です。

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Q3. 任意売却とはどんな仕組みですか？

任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなった際に、金融機関の合意を得て住宅を売却し、残債を整理する方法です。
通常の売却と同様に不動産会社が仲介し、市場価格に近い金額で販売できます。競売よりも条件が良く、売却後も比較的スムーズに再スタートできます。

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Q4. 東大阪市で住宅を売る場合、どのくらいの期間がかかりますか？

一般的には、査定から引き渡しまで3〜6か月程度が目安です。
ただし、ローン残債がある場合は、金融機関との調整や抵当権抹消手続きが必要になるため、通常より1か月ほど長くかかるケースもあります。早めの準備が大切です。

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Q5. 売却時の諸費用にはどんなものがありますか？

主な諸費用は以下の通りです。

• 不動産会社の仲介手数料（売却価格の3％＋6万円＋税）
• 登記費用（抵当権抹消など）
• 住宅ローンの繰上げ返済手数料
• 契約書に貼る印紙税
• 引越し費用・クリーニング費用

トータルで売却価格の5〜7％程度が目安です。あらかじめ資金計画に含めておきましょう。

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Q6. ローン残債を確認するにはどうすればいいですか？

金融機関（銀行や住宅金融支援機構など）に**「残高証明書」や「完済予定表」**を請求すれば確認できます。
オンラインバンキングやローン専用アプリでも確認できる場合があります。
正確な残高を把握することで、売却価格との比較や資金計画を立てやすくなります。

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Q7. 売却中も住宅ローンの返済は続ける必要がありますか？

はい、売却が完了するまでは返済を続ける必要があります。
売却代金を受け取った段階でローンの残債を一括返済し、抵当権の抹消を行う流れになります。
返済を滞らせると、信用情報に傷がつく恐れがあるため注意が必要です。

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Q8. 東大阪市の住宅市場では、ローン残債ありでも売れやすいエリアはありますか？

はい。人気の高い「近鉄奈良線沿線（八戸ノ里駅・瓢箪山駅）」や「JRおおさか東線沿線（高井田中央駅・俊徳道駅）」周辺は需要が高く、早期売却が期待できるエリアです。
駅徒歩圏や商業施設が近い立地は、ローン残債があってもスムーズに売却できる傾向があります。

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Q9. 売却後に残ったローンはどうなるのですか？

売却後にローンが残る場合は、金融機関と相談のうえ、分割返済や再契約を行うことができます。
無理に一括返済しようとせず、任意売却などの方法を検討することで、生活への負担を軽減できます。

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Q10. 東大阪市で住宅ローン残債ありの売却を依頼する際、どんな不動産会社を選ぶべきですか？

ローン残債のある売却には、金融機関との交渉経験や任意売却の実績がある不動産会社を選ぶのが安心です。
コーシンホームでは、東大阪市エリアでの売却サポート実績が豊富で、査定・金融機関との調整・売却後の住み替えサポートまで一括対応しています。
初めての方も安心してご相談ください。

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東大阪市ってどんな街？｜暮らしやすさと地形の両面から紹介

出典　生活ガイド.com　https://cohshin-home.com/column/archives/12655

東大阪市は大阪府の東部に位置し、ベッドタウンとして発展してきた中核都市です。ものづくりの街としての歴史もあり、商業・工業・住宅がバランスよく共存しています。

アクセスの良さ

• 近鉄奈良線・けいはんな線・大阪メトロ中央線など複数の鉄道網が整備
• 大阪市内へ電車で20〜30分の距離にあり、通勤・通学に便利
• 阪神高速・近畿道・第二阪奈道路など道路網も充実

教育・医療・買い物施設も充実

• 市立学校や保育施設、大学も点在しており、子育て世代に人気
• 大規模商業施設や地元密着の商店街が共存し、生活に必要な機能が身近に揃う

自然と歴史にも触れられる

• 生駒山系や枚岡公園など、自然に囲まれたレジャーも充実
• 石切神社や枚岡神社などの由緒あるスポットもあり、地域文化が息づいている

エリアによって地形や環境が異なるため、暮らし方に合わせて最適な場所を選べるのが東大阪市の魅力です。

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