はじめに
東大阪市で注文住宅を検討するとき、金融機関から借入額の目安が示されると、その金額をもとに土地や建物を選びたくなることがあります。入居後の家計には、ローンの返済に加え、固定資産税や火災保険料、将来の修繕への備えも必要です。引っ越し後に通勤や送迎の費用が増えれば、毎月の貯蓄に回せる金額も変わります。
例えば、返済上限が月7万円の家計で、2,200万円を35年の元利均等返済、ボーナス返済なしで借りる場合、年1.5％なら月約6万7,400円、年2.0％なら月約7万2,900円です。年2.0％の条件では、予定どおり貯蓄を続けるための上限を約2,900円超えます。
記事中の費用や金利は、年収400万円の世帯が総予算2,700万円で家づくりを検討する場合の試算です。
1. 審査で借りられる金額をそのまま予算にする
審査条件だけで借入額を決める
例えば【フラット３５】では、年収400万円以上の場合、住宅ローンや自動車ローンなどを合わせた年間返済額が年収の35％以下であることが利用条件の一つです。返済中の借入があれば、毎月の返済額と完済予定を確かめ、住宅ローンと支払いが重なる期間の家計に反映しましょう。
今の家賃とローン返済額だけを比べる
家計で使う返済上限は、ボーナスを除いた通常月の手取りから考えます。手取りが月25万円、住居費以外の支出が14万5,000円、貯蓄目標が月2万円なら、住まいに回せるのは月8万5,000円です。
固定資産税や火災保険料、将来の修繕への備えに月1万5,000円を充てると、この家計での住宅ローンの返済上限は月7万円です。今の家賃と比較するときは、税金や保険、修繕への積み立てまで含めた月々の住居費を使いましょう。
2. 一つの金利やボーナスを前提に計画を固める
返済額を試算するときに入居後の支出を見落とす
返済期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なしとし、表の金利がそれぞれ完済まで続くと仮定します。
| 借入額 | 年1.5％の月々返済額 | 年2.0％の月々返済額 |
|---|---|---|
| 2,100万円 | 約6万4,300円 | 約6万9,600円 |
| 2,200万円 | 約6万7,400円 | 約7万2,900円 |
2,200万円を年1.5％で借りる場合、月7万円の上限まで約2,600円の余裕があります。引っ越し後にバス代や駐輪場代、送迎費の自己負担が月5,000円増えると、月2万円の貯蓄を維持するための返済上限は月6万5,000円に下がります。この場合、同じ返済額でも上限を約2,400円超えます。候補地が決まったら、入居後の生活費で試算し直しましょう。
通常月の返済額だけでボーナス返済を決める
ボーナス返済を検討する場合は、通常月とボーナス月の支払額を並べます。ボーナスの支給額が減った年や、進学、車検などのまとまった支出と重なる年にも支払えるかを確認しましょう。
変動金利を検討する場合は、金利の見直し時期と、変更が返済額や元金の減り方にどう反映されるかを金融機関に聞いておきます。一定期間だけ金利が固定される商品では、固定期間終了後の条件も確かめましょう。
3. 土地代と建物本体だけで必要な借入額を決める
外構や入居準備費を後回しにする
今回のモデルでは、土地代850万円と建物本体工事1,370万円の合計は2,220万円です。付帯工事125万円、外構65万円、登記や融資などの諸費用140万円、家具・家電や引っ越しなどの入居準備費50万円を加えると、当初の計画額は2,600万円になります。
屋外の給排水、駐車場の舗装、照明やエアコンが見積もりのどこに含まれるかを住宅会社に確認しましょう。別途支払う項目は概算を出し、入居までの費用に加えます。
敷地の工事費を確かめる前に土地を契約する
東大阪市で候補地が見つかったら、購入前に住宅会社へ資料を見せ、建物と駐車場を配置してもらいましょう。前面道路の幅や敷地の間口は車の出し入れに関わり、既存の塀や給排水管の状態によっては撤去や交換の費用がかかります。
例えば、土地代が別の候補地より50万円安くても、塀の撤去や配管工事に70万円多くかかれば、土地と工事を合わせた支出は20万円増えます。候補地ごとに購入価格と工事費の概算を並べ、建物にいくら残せるかを契約前に確かめましょう。
4. 追加工事を決めた後も当初の返済額で考える
最初の見積もりで総予算を使い切る
総予算2,700万円のうち、当初の計画を2,600万円に抑えると、工事予備費として100万円を確保できます。例えば、地盤補強に60万円かかり、外構費が65万円から90万円に増える場合、追加費用は合わせて85万円です。更新後の計画額は2,685万円となり、予備費は15万円残ります。
見積もりに仮の金額が入っている工事は、確定額との差額を反映します。別途扱いの工事は必要額を加え、設備や収納の変更で減った金額も計画額に反映しましょう。
工事費が総予算に収まった段階で確認を終える
生活予備費とは別に自己資金500万円を使い、残額を住宅ローンで賄えると仮定すると、当初の借入額は2,100万円、追加工事後は2,185万円です。年2.0％、35年の元利均等返済、ボーナス返済なしでは、返済額が月約6万9,600円から約7万2,400円に増えます。
この例では工事予備費が15万円残る一方で、毎月の返済額は家計の上限を約2,400円超えます。追加工事が決まったら、工事予備費の残りと、変更後の毎月の返済額を両方確かめましょう。
5. 支払日と手元に残す資金を後から考える
融資を受け取る前の支払いを見落とす
注文住宅では、引き渡し前に土地代や着工金、中間金を支払うことがあります。契約前に、不動産会社や住宅会社から各段階の支払日と金額を聞き、金融機関から資金を受け取れる日と照らし合わせましょう。
融資より先に支払いがある場合は、その時点で使える自己資金を確かめます。つなぎ融資を利用する場合は、利息や手数料も諸費用に含めましょう。
貯蓄の全額を家づくりに使う前提で計算する
今回の自己資金500万円は、収入の変化や急な出費に備える生活予備費を別に確保できると仮定した金額です。土地の手付金や着工金を支払った後も、生活に必要な資金を手元に残せるかを確認しましょう。
引き渡しが延びると、今の住まいの家賃や引っ越しの日程変更に伴う費用が増えることもあります。支払日と手元に残る金額を一覧にしておくと、日程が変わったときに、どの時点でいくら必要になるかを確認できます。
まとめ
東大阪市で年収400万円の世帯が住宅ローンを検討するときは、通常月の手取りから生活費、貯蓄、住宅の維持費を差し引き、毎月の返済上限を決めましょう。今回のモデルでは上限を月7万円としました。候補地が決まったら、バス代や送迎費など、入居後に変わる支出も反映します。
土地を契約する前には敷地の工事費を、建物を契約する前には外構や諸費用を含めた総額と支払日を確かめましょう。見積もりや借入条件が変わったら必要な借入額を出し直し、引き渡しまでの支払いに間に合うか、入居後も予定していた貯蓄を続けられるかを最新の条件で確認してください。
お問い合わせ先
資金計画から相談したい方へ 年収400万円で注文住宅を考えている方へ。毎月の生活費や貯蓄を踏まえて、住宅ローンの返済額や家づくりの総予算を一緒に整理します。予算がまだ決まっていない段階でも、お気軽にご相談ください。
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東大阪市ってどんな街？｜暮らしやすさと地形の両面から紹介
出典 生活ガイド.com https://cohshin-home.com/column/archives/12655
東大阪市は大阪府の東部に位置し、ベッドタウンとして発展してきた中核都市です。ものづくりの街としての歴史もあり、商業・工業・住宅がバランスよく共存しています。
アクセスの良さ
- 近鉄奈良線・けいはんな線・大阪メトロ中央線など複数の鉄道網が整備
- 大阪市内へ電車で20〜30分の距離にあり、通勤・通学に便利
- 阪神高速・近畿道・第二阪奈道路など道路網も充実
教育・医療・買い物施設も充実
- 市立学校や保育施設、大学も点在しており、子育て世代に人気
- 大規模商業施設や地元密着の商店街が共存し、生活に必要な機能が身近に揃う
自然と歴史にも触れられる
- 生駒山系や枚岡公園など、自然に囲まれたレジャーも充実
- 石切神社や枚岡神社などの由緒あるスポットもあり、地域文化が息づいている
エリアによって地形や環境が異なるため、暮らし方に合わせて最適な場所を選べるのが東大阪市の魅力です。
