【東大阪市なぜ無理と言われるのか】年収500万の家づくりの誤解

2026年11月7日

はじめに

東大阪市で注文住宅を検討するとき、「年収500万円では、土地を買って家を建てるのは難しい」と言われ、何を基準に判断すればよいか迷う方もいるでしょう。毎月の返済が家計に収まらない場合、土地と工事の総額が予算を超える場合、契約から引き渡しまでに必要な現金が足りない場合では、見直すところが違います。

これまでの東大阪市のモデルでは、額面年収500万円、ボーナスを除く普段の月の手取り30万円と仮定しました。入居までの総額3,300万円を、住宅ローン2,800万円と自己資金500万円でまかなう計画です。年1.5％・35年の試算では、税金や修繕への備えを含む住居費は月約10万5,700円。家計で決めた月11万円の上限まで、約4,300円の余裕があります。

このモデルを使い、年収500万円での家づくりが難しいと言われたときに確かめたいことを5つに分けて紹介します。手取り、費用、金利、間取りは資金計画を説明するための仮定です。

1. 同じ年収500万円でも、住まいに使える金額は違う

普段の手取りから、生活費と貯蓄に回す額を引く

このモデルでは、普段の月の手取り30万円から、住居費以外の生活費16万円と、貯蓄に回したい3万円を引きます。残る11万円が住居費の上限です。固定資産税や火災保険、将来の修繕に備えて月2万円を取り分けると、住宅ローン返済に充てられるのは月9万円になります。

月あたりの家計	モデルの金額
普段の月の手取り	30万円
住居費以外の生活費	16万円
貯蓄に回したい額	3万円
住居費の上限	11万円
税金・保険・修繕への取り分け	2万円
住宅ローン返済の上限	9万円

同じ手取りでも、車の維持費や教育費などで生活費が月2万円多ければ、ほかの条件が同じ場合、返済に使えるのは月7万円です。額面年収が同じ家庭でも、毎月の支出によって検討できる借入額は変わります。

年に数回の支払いも、年間の家計に入れる

給与明細や家計簿で普段の収支を確かめたら、車検や進学準備など、毎月は発生しない支出も書き出しましょう。支払う月と金額を並べておくと、普段の月にいくら残るかに加え、まとまった出費が重なる時期にいくら必要かが分かります。

ボーナスを教育費や車の買い替えに充てる予定がある場合は、その使い道も家計表に入れておきましょう。

2. ローンの申込基準と、家計で決める返済上限を分ける

申込基準には、住宅ローン以外の返済も含まれる

例えば、住宅金融支援機構の【フラット35】では、年収400万円以上の場合、住宅ローンや自動車ローンなど、対象となる借入れの年間返済額の合計が年収の35％以下であることが申込要件の一つです。審査で用いる年収が500万円なら、この基準での上限は年175万円です。

一方、今回のモデルで家計から出した住宅ローン返済の上限は月9万円、年108万円です。普段の手取りから生活費、貯蓄、持ち家の維持費を確保したうえで、住宅ローンに回せる金額を計算しています。

同じ借入額でも、金利によって家計への負担は変わる

2,800万円を35年、元利均等返済、ボーナス返済なしで借りる場合を比べます。金利は返済期間を通じて一定と仮定し、住居費には税金・保険・修繕への取り分け月2万円を含めます。

試算上の金利	毎月の返済額	毎月の住居費	月11万円の上限との差
年1.5％	約8万5,700円	約10万5,700円	約4,300円の余裕
年2.0％	約9万2,800円	約11万2,800円	約2,800円超過

年1.5％の案でも、新居からの通勤や送迎に月5,000円多くかかれば、ほかの条件が同じ場合、月3万円の貯蓄目標を約700円下回ります。実際の計画では、金融機関から提示された金利と返済期間で試算し、住み替えで変わる交通費や光熱費も家計表に入れましょう。

3. 建物本体の価格から、入居までの総額を出す

建物本体1,740万円に、土地代や付帯工事費が加わる

今回のモデルでは、東大阪市で土地を購入し、延床約30坪の木造2階建て・3LDKを計画します。建物本体に、屋外の給排水などの付帯工事、駐車場や玄関通路などの外構、土地代を加えます。登記や設計・申請、エアコンや引っ越しの費用も見込みます。

費用の項目	モデルの金額
土地代	1,090万円
建物本体	1,740万円
付帯工事	140万円
外構工事	90万円
諸費用	170万円
入居準備費	70万円
入居までの総額	3,300万円

この案では、既存建物の解体や地盤改良が不要な敷地を想定し、追加工事に備える予備費は別枠としています。見積書を比べるときは、設計・申請費や照明器具などがどこに計上されているかを確認し、費用の範囲をそろえましょう。

土地代が安くても、敷地の工事費で総額は変わる

例えば、モデルより土地代が50万円安い候補地でも、古い塀の撤去や給排水管の整備に追加で70万円かかれば、ほかの条件が同じ場合、入居までの総額は20万円増えます。

東大阪市で候補地が見つかったら、購入前に住宅会社へ資料を渡し、希望する建物と車1台分の駐車場を敷地に配置してもらいましょう。前面道路から車を出し入れできるか、道路と敷地の高低差に対応する工事が必要かも確かめます。現地で見積もれる工事と、地盤調査などの後に金額が決まる工事を分けておくと、建物に回せる予算が見えてきます。

4. 借入額を抑えると、必要な自己資金か総予算が変わる

借入額を100万円減らした場合を比べる

総額3,300万円を住宅ローン2,800万円と自己資金500万円でまかなう計画で、借入額を2,700万円に抑えるとします。総額3,300万円を維持するなら、必要な自己資金は600万円です。自己資金を500万円にとどめるなら、入居までの予算は3,200万円になります。

自己資金を増やす案では、入居後の生活費や急な出費に備える預貯金がいくら残るかを確認します。総額を下げる案では、候補地、建物の広さや仕様、外構の範囲のうち、どこで100万円を調整できるかを見積もりで確かめましょう。

手付金や着工金は、支払う日の残高を確かめる

モデルの自己資金500万円は、家づくりに最終的に使う金額です。例えば、契約時に支払う手付金50万円が決済時に全額充当されるなら、その50万円は土地代1,090万円の一部です。契約日に現金で支払う場合は、その日までに用意し、先払い分を融資で精算できるかも金融機関に確認します。

土地の契約・決済、着工、引き渡しまでの支払いを日付順に並べ、融資を受け取る日と照らし合わせましょう。引き渡し後にいくら残るかと、先払いが重なる時点で現金が足りるかをそれぞれ確かめます。

5. 予算が合わないときは、超えた理由から見直す

追加費用に備える枠を、見積もりの前に確保する

例えば、外構費が概算の90万円から120万円に確定し、当初計上していなかった地盤改良に60万円かかるとします。増額は外構の差額30万円と地盤改良費60万円の計90万円です。当初から3,300万円を使う案では、入居までの支出見込みは3,390万円になります。

総予算3,300万円の中に予備費100万円を確保するなら、当初の計画に使えるのは3,200万円です。その範囲に収めたうえで同じ90万円の追加費用が出れば、支出は3,290万円で、予備費は10万円残ります。見積もりを依頼するときは、予備費を引いた上限と、3LDKや室内干し、駐車1台分など残したい条件を伝えましょう。

減額案は、家族が毎日使う場面に当てはめる

短時間のパソコン作業や宿題が中心なら、独立した書斎を設ける案と、LDKの一角に机を置く案を比べられます。造作収納を市販の家具に替える場合は、購入・配送費まで含めて差額を出し、家具を置いた状態で扉が開くか、通路を確保できるかを図面で確認します。

見直し案が出たら、最新の図面と見積書を使い、入居までの総額、毎月の住居費、支払い途中と入居後に残る預貯金を出し直しましょう。洗濯物を干したまま朝の支度ができるか、車を停めた状態で雨の日も玄関まで通れるかなど、普段の使い方も確かめます。

まとめ

今回の東大阪市のモデルでは、総額3,300万円を住宅ローン2,800万円と自己資金500万円でまかなう案を考えました。年1.5％・35年の試算では、税金や修繕への備えを含む住居費は月約10万5,700円で、月11万円の上限まで約4,300円あります。同じ借入額で年2.0％なら、上限を約2,800円超えます。

「年収500万円では難しい」と言われたときは、毎月の住居費、入居までの総額、支払い途中に必要な現金のうち、どこで予算が合わないかを確かめましょう。東大阪市で候補地が見つかったら、敷地に必要な工事と希望する間取りを見積もりに反映し、自分たちの家計で進められる条件を具体的に確認しましょう。